Geschlossene Immobilienfonds

Geschlossener Fonds bei Immobilien

Geschlossene Immobilienfonds stellen eine Form der langfristigen Kapitalanlage und eine Möglichkeit des Immobilien-Investments dar. Aufgrund der spezifischen Fondskonstruktion sind sie mit interessanten Ertragschancen, aber auch mit besonderen Risiken verbunden. Sie kommen daher nicht für jeden Anleger in Betracht.

Geschlossene Fonds - typische Merkmale

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Ein geschlossener Fonds wird aufgelegt, um bestimmte Projekte zu finanzieren. Neben Immobilienvorhaben sind Anlagen im Bereich erneuerbarer Energien, Schiffe und Flugzeuge, Filmprojekte, Unternehmensbeteiligungen oder Infrastruktureinrichtungen von Bedeutung. Die Anlagemöglichkeit wird dabei immer über einen begrenzten Zeitraum angeboten. Wenn genügend Kapital zur Finanzierung des Projektes eingesammelt worden ist, wird der Fonds geschlossen - daher die Bezeichnung. Eine Beteiligung ist danach nicht mehr möglich.

Geschlossene Fonds werden sehr häufig in der Rechtsform der GmbH & Co KG betrieben. Das gilt auch für geschlossene Immobilienfonds. Die Anleger sind dabei begrenzt haftende Kommanditisten der KG, der Fondsbetreiber tritt im Rahmen einer GmbH als persönlich haftender Gesellschafter auf, wobei seine Haftung durch das GmbH-Konstrukt de facto ebenfalls beschränkt ist. Aus der Rechtsform wird die Stellung der Anleger bei geschlossenen Fonds deutlich: sie sind Mitgesellschafter und gleichzeitig auch Mitunternehmer mit allen damit verbundenen Rechten und Pflichten. Sie tragen insofern auch das volle unternehmerische Risiko, es reicht im Extremfall bis zum Totalverlust der Kapitaleinlage.

Ein geschlossener Immobilienfonds investiert in der Regel in ein bis zwei Objekte. Eine Risikostreuung wie bei offenen Fonds üblich, findet daher nicht statt. Das Konzept des Fonds besteht darin, von den Erträgen der jeweiligen Immobilie zu profitieren. Dabei handelt es sich üblicherweise um Mieterträge, vermindert um die laufenden Bewirtschaftungs- und Finanzierungskosten sowie Abschreibungen. Bei den Objekten handelt es sich überwiegend um gewerblich genutzte Immobilien. Besonders beliebt sind zum Beispiel Einkaufszentren, Geschäfts- und Bürohäuser, Hotels, aber auch Krankenhäuser oder größere Wohnimmobilien oder -anlagen.

Besondere Chancen und besondere Risiken

Der Erfolg oder Misserfolg des Investments hängt entscheidend von dem betreffenden Investitionsobjekt ab. Dessen Vermarktungschancen werden meist vom Zustand und der Lage, sowie der örtlichen Marktsituation bestimmt. Obwohl geschlossene Immobilienfonds oft als krisensichere Anlage oder Möglichkeit für eine alternative Altersvorsorge beworben werden, ist das Risiko daher nicht zu unterschätzen. Eine ausreichend ertragbringende Vermietung ist ebensowenig garantiert, wie ein stetiger Wertzuwachs im Zeitablauf. Und da es hier keine Risikostreuung gibt, werden Verluste eines Projektes nicht durch andere Objekte ausgeglichen. Diesen Risiken stehen aber auch besondere Chancen gegenüber. Erfolgreiche Fonds können überdurchschnittliche Renditen bieten.

Anleger, die hier investieren, müssen einige Besonderheiten im Vergleich zu herkömmlichen Kapitalanlagen beachten:

  • In der Regel ist der Einstieg nur mit größeren Kapitalbeträgen möglich. Mindestanlagesummen von 10.000 Euro sind nicht untypisch. Daher ist dieses Investment nichts für Kleinanleger.
  • Nicht zu unterschätzen sind die Kosten der Kapitalbeteiligung. Nicht selten ist eine beträchtliche Kostenbeteiligung vorab zu leisten. Sie schmälert die effektive Kapitalbeteiligung und die Rendite des eingesetzten Kapitals.
  • Die Kapitalbindung ist langfristig, häufig bewegt sie sich in einer Zeitspanne zwischen zehn und dreißig Jahren. Anders als bei offenen Fonds sind Beteiligungen an geschlossenen Fonds nicht handelbar. Wer vorzeitig aus seinem Engagement aussteigen will, muss daher einen Folgeinvestor finden, der bereit ist, die Beteiligung zu übernehmen. Obwohl es inzwischen Bemühungen gibt, einen funktionsfähigen Zweitmarkt für solche Investments zu etablieren, muss dennoch mit Schwierigkeiten oder Verlusten beim Verkauf gerechnet werden.

Geld optimal anlegen - das Immobilienvorhaben prüfen

Geschlossene Immobilienfonds kommen daher vor allem für vermögendere Anleger in Betracht, die bereit sind, für besondere Renditechancen auch größere Risiken in Kauf zu nehmen und auf das investierte Kapital letztlich nicht angewiesen sind. Bei der Auswahl eines geeigneten Fonds sollte man sich nicht nur auf die Versprechen in Hochglanzprospekten verlassen, sondern das jeweilige Vorhaben - ggf. mit externer Hilfe - auf Herz und Nieren prüfen. Das gilt insbesondere für das zugrunde liegende Zahlengerüst. Das ist der beste Weg, um unkalkulierbare Risiken zu vermeiden.

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