REIT-Fonds – eine interessante Alternative

Immobilien sind nach wie vor eine beliebte Möglichkeit der Kapitalanlage, da sie landläufig als Krisensicher gelten und einige steuerliche Vorteile zeitigen. Eine direkte Anlage in Immobilien kann aber einige Probleme nach sich ziehen, angefangen bei dem Liquiditätsverlust bei der Investition, die Abhängigkeit von Fremdkapital, dem Verwaltungsaufwand durch Vermietung über die Marktabhängigkeit bei einem etwaigen Verkauf. Wer diese Probleme scheut, aber dennoch in seinem Portfolio neben Währungsfonds, Geldmarktfonds oder Mischfonds nicht auf die Anlage in Immobilien im Rahmen der Asset Diversifikation verzichten will, für den bieten REIT-Fonds eine Möglichkeit der indirekten Investition in Immobilien.

Das Akronym REIT steht für Real Estate Investment Trust. Diese Form des Fonds wurde in den sechziger Jahren in den USA entwickelt und hatte den Zweck einen breiten Kreis von Anlegern zu erschließen, die unabhängig von der Anlagesumme eine Investition in Immobilien zu ermöglichen. Die Schwelle in Immobilien zu investieren werden bei REITS-Fonds also wesentlich niedriger gelegt. Die Anlage wird somit vereinfacht und ist mit dem Kauf von Aktien vergleichbar. Wie bei allen Fonds wird auch bei diesem Fond Kapital gesammelt, dass dann entsprechend investiert wird.

Ähnlich wie bei Immobilienfonds wird das gesammelte Kapital in Immobilien investiert. Der REITS-Fonds kauft Grundstücke und Immobilien auf, die dann vermietet oder verpachtet werden. Der entstehende Ertrag aus Vermietung oder Verpachtung, Zinsgewinnen oder erzielte Gewinne aus dem Verkauf von Fondimmobilien wird dann als Dividende an die Anteilseigner ausgeschüttet. Im Gegensatz zu klassischen Immobilienfonds weisen REITS-Fonds besondere Merkmale auf, mit denen sie sich von Immobilienfonds unterscheiden.

Besondere Merkmale und rechtlicher Rahmen

Ein besonderes Merkmal dieser Anlageform besteht in der hohen Ausschüttungsquote. Diese liegen bei 90% des ermittelten Gewinns und ist vom Gesetzgeber so vorgeschrieben. Die Ausschüttungen sorgen beim Anleger für einen regelmäßigen und planbaren Zufluss von Dividenden. Um die indirekte Investition in Form von REITS-Fonds der direkten in Form von Kauf einer Immobilie gleichzustellen, gewährt der Gesetzgeber dem Fonds ähnlich wie bei Immobilienfonds eine wesentliche Steuerfreiheit, so unterliegen REITs weder der Körperschafts- noch der Gewerbesteuer. Lediglich die ausgeschütteten Gewinne in Form von Dividenden unterliegt auf Seiten der Anleger der Einkommenssteuer.

REITs müssen in Deutschland an der Börse notiert sein, sie sind also Aktiengesellschaften, woraus sich ein großes Maß an Transparenz ergibt etwa aus der Pflicht Konzernabschlüsse zu erstellen und aus diversen weiteren Veröffentlichungspflichten. Dementsprechend unterliegen REITs dem Aktiengesetz und dem Handelsgesetzbuch. Ihr Anlageschwerpunkt muss bei Immobilien liegen und zwar bei mindestens 75% des Gesamtvermögens des Fonds. Allerdings sind die Möglichkeiten in Wohnimmobilien zu investieren für REITs beschränkt. Des Weiteren ist auch der Handel mit Immobilien beschränkt. Der Bestand der Immobilien muss zu gewissen Teilen über eine gewisse Zeit gehalten werden. So sollen unter anderem Verwerfungen auf dem Wohnungsmarkt vermieden werden, was bei Einführung der REITs in einigen Kreisen befürchtet wurde. Um Kleinanleger zu schützen und um Ihnen die Möglichkeit der Investition in dieser Anlageform zu ermöglichen, ist für REITS-Fonds eine Mindeststreuung der Aktien vorgeschrieben. Das heißt, dass die Anteile auf eine hinreichend große Anzahl an Anlegern verteilt sein muss. So kann beispielsweise ein Anleger höchsten zehn Prozent der Anteile halten.

Als weitere gesetzliche Regulierung ist eine vorgeschriebene Eigenkapitalquote der REITs von mindestens 45%. In dieser Hinsicht ist diese Anlageform bereits sicherer als jede Bank und viele andere Anlageformen, da so das Spekulationspotential, gerade in Verbindung mit den vorgenannten Beschränkungen, sehr klein gehalten wird. Obwohl REITS-Fonds auch unter diesem Aspekt eine interessante Alternative zu den verbreiteten Anlageformen bietet, sind sie doch in Deutschland ein relativ junges Phänomen und es gibt derzeit lediglich drei an der Börse notierte REITs und sie spielen derzeit als Anlageform eine untergeordnete Rolle, auch wenn die Erwartungen bei ihrer Einführung deutlich optimistischer waren.